Voila vingt cinq ans se terminait le comblement du "trou des halles" décrit dans un autre article.
Aujourd'hui on casse tout et on recommence. Cet article s'intéresse aux aspects financiers de cette rénovation de la rénovation.
Officiellement le montage financier de la rénovation des Halles est le suivant
" D’un coût total estimé à 802 millions d’euros hors taxes (valeur janvier 2009), l’opération sera financée par l’ensemble de ces partenaires. Cette somme inclut 164 millions d’euros pour le projet du pôle transport financés par la Ville de Paris (83 millions d’euros hors taxes), la Région Île-de-France (56 millions d’euros hors taxes), et la RATP (25 millions d’euros hors taxes). <
Unibail-Rodamco et AXA (Société Civile du Forum des Halles) apporteront 238 millions d’euros conformément aux accords conclus avec la Ville de Paris en novembre 2010. Ils financeront en outre 25 millions d’euros de travaux sous leur maîtrise d’ouvrage."
Si on regarde d'un peu plus près.
Le locataire des lieux, Unibail, souhaite dès avant l'an 2000 rénover le "vieux" Forum des années 70, suivant la logique habituelle des centres commerciaux: rénover tous les 20 ans ou périr. On entreprend des études dès 2002, en 2004 la ville lance un concours d'architecture. On choisit le projet Mangin et c'est alors que l'on s'aperçoit qu'Unibail n'a aucun engagement de participation à la rénovation. Pire, c'est maintenant un locataire auquel un méchant propriétaire veut imposer des travaux couteux. Faute de précautions élémentaires Unibail est en position de force pour négocier avec la ville un protocole, dont le rapporteur est Mme Hidalgo, qui ne sera signé qu'en 2010.
Aujourd'hui on casse tout et on recommence. Cet article s'intéresse aux aspects financiers de cette rénovation de la rénovation.
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" D’un coût total estimé à 802 millions d’euros hors taxes (valeur janvier 2009), l’opération sera financée par l’ensemble de ces partenaires. Cette somme inclut 164 millions d’euros pour le projet du pôle transport financés par la Ville de Paris (83 millions d’euros hors taxes), la Région Île-de-France (56 millions d’euros hors taxes), et la RATP (25 millions d’euros hors taxes). <
Unibail-Rodamco et AXA (Société Civile du Forum des Halles) apporteront 238 millions d’euros conformément aux accords conclus avec la Ville de Paris en novembre 2010. Ils financeront en outre 25 millions d’euros de travaux sous leur maîtrise d’ouvrage."
Si on regarde d'un peu plus près.
Le locataire des lieux, Unibail, souhaite dès avant l'an 2000 rénover le "vieux" Forum des années 70, suivant la logique habituelle des centres commerciaux: rénover tous les 20 ans ou périr. On entreprend des études dès 2002, en 2004 la ville lance un concours d'architecture. On choisit le projet Mangin et c'est alors que l'on s'aperçoit qu'Unibail n'a aucun engagement de participation à la rénovation. Pire, c'est maintenant un locataire auquel un méchant propriétaire veut imposer des travaux couteux. Faute de précautions élémentaires Unibail est en position de force pour négocier avec la ville un protocole, dont le rapporteur est Mme Hidalgo, qui ne sera signé qu'en 2010.
La ville veut donc faire une opération sur un espace qu'elle possède mais sur lequel elle a concédé un bail jusqu'en 2055(1). Pour la financer elle vend au locataire les commerces du Forum et une partie des circulations pour 238 MF soit de l'ordre de 3200€ le m² (2) car "on ne voit pas l’intérêt pour la ville de posséder un centre commercial". Les facilités de versement de cette somme sont appréciables puisque Unibail-Rodamco paiera seulement 40% à la vente et 60% 6 ans après, de même la TVA et tous les frais d'actes sont à la charge de la ville ce qui représente une ristourne de plus de 25% sur le prix affiché.
La ville vend en outre les 6100 m² de nouvelles surfaces commerciales de la canopée au prix de 8400€ le m2.
La ville doit reverser 82,5M€ (3) au titre de rachats de baux sur les surfaces qu'elle va emménager, soit 17000€ le m², et s'engage à indemniser les commerçants qui subissent des pertes du fait des travaux .
La ville perd les recettes du bail soit 1,8M€ par an et donc plus de 81M€ jusqu'en 2055.
Les travaux de gros œuvre de la transformation de la voirie automobile souterraine supprimée pour être transformée en commerces sont à la charge de la ville.
Sur la partie des circulations qui reste publique la ville consent à Unibail une convention d'occupation pour la place basse et une servitude d'accrochage sur les circulations qui permet à Unibail de vendre des espaces publicitaires.
Comme les circulations cédées sont pour partie utilisée indépendamment de l'activité commerciale la ville s'engage à payer une partie des charges et services estimée en 2009 entre 1,5M€ et 2,5M€.
Par contre la construction et l'entretien de la Canopée, qui à l'évidence abrite des commerces, est en grande partie à la charge de la ville (4).
Les nouveaux escalators Berger, Rambuteau et Marguerite de Navarre partant du niveau -4, desservent aussi des commerces au niveau -3, mais sont financés intégralement par la ville.
Et évidemment le "partenaire" privé ne prend aucun des risques de l'opération.
L'association ACCOMPLIR, qui avait déposé un recours contre la vente du forum, a calculé que si Unibail amenait 238 M€, la ville en dépenserait de son coté 250M€ pour la seule rénovation du centre commercial.
Dans les années 70, le scandale du trou des halles, avec ses innombrables dépassements payés par le contribuable, avait eu un aspect positif: la ville n'avait pas osé vendre ce qui avait été si chèrement construit. Vingt cinq après il y a prescription et on peut passer à l'acte sans que" l'opinion" ne s'émeuve (5)
J'aimerais connaitre le nombre de centres commerciaux privés dans le monde dont le toit - la Canopée- a été construit par la puissance publique et est entretenu par elle.
En 2013, le projet est maintenant d'un milliard d'euros (6). Rappelons que le viaduc de Millau a coûté 400 millions d'euros, mais ... que les aménagements de voirie à Paris depuis 2007 ont coûté 3,5 milliards d'euros ( hors tramway pour 1,2 M€ supplémentaires)
De 2001 à 2012 les recettes fiscales de la ville sont passées de 2,4 milliards à 3,1 milliards alors que dans le même temps la dette est passée de 1 milliard d'euros à 2,8 milliards. Début 2013 la dette est de 3,16 milliards, en 2014 elle atteindra 4 milliards: un quadruplement.
1)Le Forum est géré par Espace Expansion, society contrôlée par Unibail-Rodamco, mais le bail à construction est à la SCFHP ( société civile du forum des halles) dont les actionnaires sont Unibail-Rodamco et AXA (70%, 30%). Le bail des commerces courrait jusqu'en 2055 et celui des parkings jusqu'en 2020.
2) Le centre s'étendra sur sur 75 000 m², la SCFHP verse 238 MF, donc 3200€ du m².
Dans le détail le prix d'achat 2013 est de 223 M €, la ville estime que le différé de paiement représente 15 M€ mais que la clause d'indexation représentera 30 M€ . C'est ainsi qu'est obtenu le chiffre de 223-15+30 = 238 M€.
Les prix de vente ont été mollement contestés par France Domaine puis acceptés.
Rappelons que le chiffre d'affaires annuel du centre commercial est de l'ordre de 2,5 milliards d'euros.
3) Pour 4826 m² la ville verse 73,5 MF directement et de l'ordre de 9M€ de remboursement de baux déjà résiliés par la SCFHP, auquel il faut ajouter 2,3 M€ pour 667 places de parkings. Soit au m² 17 000€ pour un bail se terminant en 2055 et 3500€ par place de parking pour un bail se terminant en 2020.
4)La ville possède 7050 m² d'équipements publics sous la Canopée et a vendu 6100 m² à la SCPHP.( socièté civile du Forum des Halles). Par un curieux calcul la ville reste propriétaire, et donc assure les charges, à 60% et pour les dépenses supérieures à 20M€ la participation de la SCFHP est limitée à 8M€ (voir délibération 2013 SG 206)
5) le même type de montage avait été consenti à Unibail en 2011 pour la tour triangle de 180m dans le parc des expositions: bail à construction de 80 ans. Il va de soi que dans 30 ans, quand la tour aurait eu besoin d'une "rénovation", on aurait dit "qu'il n'était pas de la vocation de la ville de posséder un immeuble de bureaux" et qu'on aurait cédé la tour pour un prix modique.
6) La canopée devait coûter 70 millions d'euros, puis 90 M€,puis 176 M€, l'appel d'offre ayant té infructueux on est passé à 216 M€, puis à environ 250M€. Les architectes Berger et Anzuitti n'ont pas été en reste puisque leurs honoraires sont passés de 19,6M€ à 25,2M€. Le projet Mangin avait été retenu parce que "le plus modeste et le moins cher"
La ville vend en outre les 6100 m² de nouvelles surfaces commerciales de la canopée au prix de 8400€ le m2.
La ville doit reverser 82,5M€ (3) au titre de rachats de baux sur les surfaces qu'elle va emménager, soit 17000€ le m², et s'engage à indemniser les commerçants qui subissent des pertes du fait des travaux .
La ville perd les recettes du bail soit 1,8M€ par an et donc plus de 81M€ jusqu'en 2055.
Les travaux de gros œuvre de la transformation de la voirie automobile souterraine supprimée pour être transformée en commerces sont à la charge de la ville.
Sur la partie des circulations qui reste publique la ville consent à Unibail une convention d'occupation pour la place basse et une servitude d'accrochage sur les circulations qui permet à Unibail de vendre des espaces publicitaires.
Comme les circulations cédées sont pour partie utilisée indépendamment de l'activité commerciale la ville s'engage à payer une partie des charges et services estimée en 2009 entre 1,5M€ et 2,5M€.
Par contre la construction et l'entretien de la Canopée, qui à l'évidence abrite des commerces, est en grande partie à la charge de la ville (4).
Les nouveaux escalators Berger, Rambuteau et Marguerite de Navarre partant du niveau -4, desservent aussi des commerces au niveau -3, mais sont financés intégralement par la ville.
Et évidemment le "partenaire" privé ne prend aucun des risques de l'opération.
L'association ACCOMPLIR, qui avait déposé un recours contre la vente du forum, a calculé que si Unibail amenait 238 M€, la ville en dépenserait de son coté 250M€ pour la seule rénovation du centre commercial.
Dans les années 70, le scandale du trou des halles, avec ses innombrables dépassements payés par le contribuable, avait eu un aspect positif: la ville n'avait pas osé vendre ce qui avait été si chèrement construit. Vingt cinq après il y a prescription et on peut passer à l'acte sans que" l'opinion" ne s'émeuve (5)
J'aimerais connaitre le nombre de centres commerciaux privés dans le monde dont le toit - la Canopée- a été construit par la puissance publique et est entretenu par elle.
En 2013, le projet est maintenant d'un milliard d'euros (6). Rappelons que le viaduc de Millau a coûté 400 millions d'euros, mais ... que les aménagements de voirie à Paris depuis 2007 ont coûté 3,5 milliards d'euros ( hors tramway pour 1,2 M€ supplémentaires)
De 2001 à 2012 les recettes fiscales de la ville sont passées de 2,4 milliards à 3,1 milliards alors que dans le même temps la dette est passée de 1 milliard d'euros à 2,8 milliards. Début 2013 la dette est de 3,16 milliards, en 2014 elle atteindra 4 milliards: un quadruplement.
1)Le Forum est géré par Espace Expansion, society contrôlée par Unibail-Rodamco, mais le bail à construction est à la SCFHP ( société civile du forum des halles) dont les actionnaires sont Unibail-Rodamco et AXA (70%, 30%). Le bail des commerces courrait jusqu'en 2055 et celui des parkings jusqu'en 2020.
2) Le centre s'étendra sur sur 75 000 m², la SCFHP verse 238 MF, donc 3200€ du m².
Dans le détail le prix d'achat 2013 est de 223 M €, la ville estime que le différé de paiement représente 15 M€ mais que la clause d'indexation représentera 30 M€ . C'est ainsi qu'est obtenu le chiffre de 223-15+30 = 238 M€.
Les prix de vente ont été mollement contestés par France Domaine puis acceptés.
Rappelons que le chiffre d'affaires annuel du centre commercial est de l'ordre de 2,5 milliards d'euros.
3) Pour 4826 m² la ville verse 73,5 MF directement et de l'ordre de 9M€ de remboursement de baux déjà résiliés par la SCFHP, auquel il faut ajouter 2,3 M€ pour 667 places de parkings. Soit au m² 17 000€ pour un bail se terminant en 2055 et 3500€ par place de parking pour un bail se terminant en 2020.
4)La ville possède 7050 m² d'équipements publics sous la Canopée et a vendu 6100 m² à la SCPHP.( socièté civile du Forum des Halles). Par un curieux calcul la ville reste propriétaire, et donc assure les charges, à 60% et pour les dépenses supérieures à 20M€ la participation de la SCFHP est limitée à 8M€ (voir délibération 2013 SG 206)
5) le même type de montage avait été consenti à Unibail en 2011 pour la tour triangle de 180m dans le parc des expositions: bail à construction de 80 ans. Il va de soi que dans 30 ans, quand la tour aurait eu besoin d'une "rénovation", on aurait dit "qu'il n'était pas de la vocation de la ville de posséder un immeuble de bureaux" et qu'on aurait cédé la tour pour un prix modique.
6) La canopée devait coûter 70 millions d'euros, puis 90 M€,puis 176 M€, l'appel d'offre ayant té infructueux on est passé à 216 M€, puis à environ 250M€. Les architectes Berger et Anzuitti n'ont pas été en reste puisque leurs honoraires sont passés de 19,6M€ à 25,2M€. Le projet Mangin avait été retenu parce que "le plus modeste et le moins cher"
Sites et références
- Association ACCOMPLIR
- Protocole de 2010 avec la SCFHP sur le site Accomplir. Adopté en nov 2010 avec pour raporteur Mme Hidalgo ( 2010 DU 49 - SG 95)
- Exposé des motifs du maire de Paris sur l'adoption du protocole sur le site Accomplir
- Délibération 2010 DU 49 SG 95 en 4 volets: cession des droits de la ville, résiliation des droits résiduels et cession du volume UGC, cession des droits des parkings et du mail Marguerite de Navarre, avenant à la convention d'affermage.
- Les Halles sur Delaneopolis
- Critique du New York Times. Janvier 2005
- Partenaires de l'opération
- Région Ile de France
- STIF
- RATP
- Socièté civile du forum des Halles,
- SCI au capital de 150 000€, CA 28 M€ ,100 M€ de dettes financières, CAF 14M€. (Unibail a acheté en 1995 70% du capital pour 720 MF ). La société gérante de la SCFH est Espace Expansion du groupe Unibail-Radamco, société par actions simplifiée au capital de 358 935€, toutes deux situées 7 place Adenauer 75016
- SemPariSeine ( et Losis conseil)
- Conception
- Canopée et pôle transport
- Patrick Berger et Jacques Anzuitti
- Projet urbain, le jardin et la rénovation du forum
- SEURA- Florence Bougnoux, Jean-Marc Fritz, David Manguin
- Philippe Raguin paysagiste
Quelques autres détails
La ville vend le parking Rambuteau 7600 € l'emplacement. La ville a besoin de certains emplacements du parking Berger pour agrandir la salle d'échanges du RER et elle rachète les 10 ans de bail qui reste à courir 3400€ l'emplacement.
Le centre d'animation Les Halles le Marais, sur la place Carrée, est vendu officiellement à Unibail 4600€ le m². Pour la vente le centre compte pour 800 m² GLA mais quand il était équipement public il comptait pour 1400 m² ce qui donnerait 2600€ au m²
L'espace du cinéma UGC les Halles est vendu à Unibail 1500€ le m²
Le centre d'animation Les Halles le Marais, sur la place Carrée, est vendu officiellement à Unibail 4600€ le m². Pour la vente le centre compte pour 800 m² GLA mais quand il était équipement public il comptait pour 1400 m² ce qui donnerait 2600€ au m²
L'espace du cinéma UGC les Halles est vendu à Unibail 1500€ le m²
2016
L'article date de 2013 et aujourd'hui quelques nouveaux coûts peuvent être estimés.
Coté Unibail :
Dépenses
343M € = 238 M€ d'achat +105M€ de travaux
Recettes
Une partie impossible à estimer des 85M€ de rachat des baux
Recette annuelle impossible à connaitre (*), mais si on prend un loyer annuel de 1500€/m² : 112 M€ annuel
Coté mairie:
Dépenses:
Travaux TTC: 1 075M€ = 285M€ Canopée + 237M€ pole transport + 246 M€ rénovation Forum + 307M€ travaux autres.
Rachat de baux: 85M€
Dédommagement des commerçants: 21M€
TVA et frais d'actes pour Unibail: probablement de l'ordre de 60M€
Servitude annuelle pour les circulations: 1,5M€ à 2,5M€
Recettes
Travaux sous-traités pour Unibail: 30M€
Subventions: 81M€ =Région 56M€+ RATP 25M€
*) Une socièté civile comme la SCFHP n'a pas l'obligation de publier ses comptes.